CERERE OFERTA





Piata imobiliara

PIATA IMOBILIARA 

Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturile de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte Ia cealalta in schimbul unei recompense care, de obicei, este o suma de bani. Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta. Pentru a putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata, trebuie prezentate mai intai caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete.Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si transportul efectiv al bunului, iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare, alcatuire, infrastructura aferenta etc. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. Conform unei definitii generale, tranzactia financiara reprezinta cumpararea, detinerea si vanzarea actiunilor, obligatiunilor, marfurilor, valutelor, bunurilor de colectie, bunurilor imobiliare si produselor derivate. Pietele pe care se tranzactioneaza aceste active au cateva roluri fundamentale distincte: speculatia, investitia pe termen lung, investitia pe termen scurt. Dintre acestea, pe piata imobiliara pot fi intalnite aceste trei tipuri de operatiuni. Pe langa elementele investitionale/speculative ale pietei imobiliare, terenurile si cladirile prezinta si caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, exista trei tipuri de motivatii comune care stau la baza vanzarilor sau cumpararilor de imobile: dorinta de a detine un spatiu de iocuit sau pentru alte scopuri de utilitate personala, dorinta de a obtine profit si dorinta de a obtine un venit fix in urma inchirierii imobilului.

EVOLUTIA PIETEI IMOBILIARE

Caracteristicile inerente ale pietei imobiliare, mai ales informatia imperfecta, rigiditatea ofertei si pietele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acestei piete in fata perioadelor prelungite in care preturile deviaza de la valoarea fundamentala. Avand in vedere faptul ca pretul bunurilor imobiliare depinde de valoarea viitoare a datelor fundamentale, intrun mediu cu informatie imperfect, investitorii pot fie sa subestimeze, fie sa supraestimeze valoarea argumentata fundamental a preturilor. Pretul fundamental este definit ca fiind pretul la care valoarea curenta a stocului de structuri imobiliare este egala cu costul de inlocuire a acestora.

ANALIZA CONCURENTEI PE PIATA IMOBILIARA

Datorita numarului mare de vanzatori si volumului urias al tranzactiiior (atat ca numar, cat si ca valoare absoluta), piata imobiliara poate fi considerata ca apropiindu-se destul de mult de modelul concurentei perfecte. Principalul motiv care conduce la o astfel de concluzie este legat de imposibilitatea vanzatorilor, in general, de a impune pretul de tranzacitionare. Acelasi Iucru este valabil si pentru cumparatori sau investitori luati individual, toti participantii Ia piata avand rolul, consacrat in teoria microeconomica, de price takers. Practic, pretul fiecarui lot de teren, al fiecarei locuinte si al fiecarui spatiu comercial este influentat, aproape in totalitate, de interactiunea cererii si ofertei. Specificul pietei imobiliare este determinat, in principal, de doua elemente: caracteristicile proprietatilor si comportamentul participantilor la piata. Datorita acestor factori, piata imobiliara se distinge prin asimetrii informationale, preturi rigide, fluctuatii semnificative de lichiditate, lipsa de transparenta si ineficienta economica.


TERMENI TEHNICI

C.U – Certificatul de urbanism

Certificatul de Urbanism este un act public emis de Autoritatile administratiei publice locale, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documentatiile de urbanism si amenajarea teritoriului – spre exemplu : caracteristicile zonei in care se gaseste amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, retragerile fata de limita proprietatii, etc.), precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii
Actele si documentele necesare obtinerii certificatului de urbanism:
- cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism, cu precizarea scopului solicitarii actului
- documentul de plata a taxei de eliberare a certificatul de urbanism
- plan de incadrare in zona ( scara 1:500 si scara 1:2000 ), eliberat pe suport topografic si vizat de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie
- extras de carte funciara
- act de proprietate

C.U.T – Coeficientul de Utilizare al Terenului

Coeficientul de Utilizare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita Desfasurata a tuturor nivelurilor (SD) si suprafata terenului (S).

P.A.C – Proiectul pentru Autorizatia de Construire

A.C – Autorizatia de construire este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor si in baza caruia se pot executa lucrari de constructii
Actele si documentele necesare obtinerii autorizatie de construire:
- cerere pentru emiterea autorizatiei de constructie, inclusiv anexa
- proiectul pentru autorizatia de constructie (arhitectura + specialitati conexe)
- documentul de plata a taxei pentru emiterea autorizatiei de constructie
- actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa-i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie
- certificatul de urbanism
- avizele si acordurile legale necesare, cerute prin certificatul de urbanism
- declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului

P.A.D – Proiectul pentru Autorizatia de Demolare

A.D – Autorizatia de demolare este actul de autoritate al Administratiei publice locale, pe baza caruia se permite desfintarea integrala sau partiala a unui imobil, in vederea re-construirii si re-proiectarii unei constructii noi. Autorizatia de desfiintare se emite in aceleasi conditii ca si autorizatia de construire, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora, potrivit legii.

P.O.T – Procentul de Ocupare al Terenului
Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 25%). P.O.T-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un POT de 25%, atunci vom putea construi pe sfert din suprafata terenului).
Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructie si in functie de conditiile de amplasare in teren. Procentul de Ocupare al Terenului se completeaza cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (C.U.T), cu Regimul de Aliniere la strada si cu Regimul de Inaltime, si formeaza un ansamblu de valori obligatorii in autorizarea executarii constructiilor, de care orice proprietar si orice arhitect trebuie sa tina cont.

P.U.D – Plan Urbanistic de Detaliu
Planul Urbanistic de Detaliu reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului Urbanistic General (P.U.G-ul) si Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z-ul), explicand si detailand continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. P.U.D-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pentru realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista P.U.D pentru terenul respectiv, primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza P.U.G-ului si P.U.Z-ului.

P.U.G – Plan Urbanistic General
Planul Urbanistic General este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce compun unitatea teritorial-administrativa de baza. Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si regulament local de urbanism pentru intreg teritoriul administrativ al unitatii de baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan). In acelasi timp, P.U.G-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza mai apoi in detaliu, la scara mai mica, P.U.Z-urile si apoi P.U.D-urile.

P.U.Z – Plan Urbanistic Zonal
Planul Urbanistic Zonal este un proiect care are caracter de reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu prevederile P.U.G-ului localitatii din care face parte. Prin P.U.Z se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (P.U.Z-ul reprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de fondurile disponibile).